การวิเคราะห์ความคุ้มค่าในการก่อสร้างอาคารประเภทอาคารสำนักงานให้เป็นไปตามมาตรฐานอาคารเขียว

Abstract

งานวิจัยนี้เป็นการวิเคราะห์ความคุ้มค่าในการลงทุนก่อสร้างอาคารสำนักงานตัวอย่างที่มีพื้นที่ไม่เกิน 2,000 ตารางเมตร จำนวน 5 อาคาร ให้เป็นไปตามมาตรฐานอาคารเขียว TREES-NC, LEED 2009 และ LEED v.4 โดยการกำหนดสมมติฐานที่เกี่ยวข้องเพื่อช่วยให้การประเมินเป็นไปตามข้อกำหนด และจัดลำดับมาตรการที่ใช้ประเมินในแต่ละมาตรฐานออกเป็น 4 กลุ่ม คือ กลุ่มที่ 1 การประเมินข้อบังคับและมาตรการที่ไม่มีการลงทุนมีผลประหยัด, กลุ่มที่ 2 มาตรการที่ไม่มีการลงทุนไม่มีผลประหยัด, กลุ่มที่ 3 มาตรการที่มีการลงทุนมีผลประหยัด และกลุ่มที่ 4 มาตรการที่มีการลงทุนไม่มีผลประหยัด เมื่อประเมินอาคารตามมาตรฐานครบทั้ง 4 กลุ่มแล้ว จะนำผลการประเมินมาวิเคราะห์ถึงความคุ้มค่าในการลงทุนเมื่อทำตามมาตรฐานอาคารเขียว เพื่อหาระดับที่มีความคุ้มค่าที่สุดในการลงทุน โดยใช้เครื่องมือทางเศรษฐศาสตร์ ได้แก่ มูลค่าปัจจุบันสุทธิ (NPV), อัตราผลตอบแทนภายในจากการลงทุน (IRR) และระยะเวลาคืนทุน (Payback period) โดย NPV จะต้องมีค่าเป็นบวก, IRR จะต้องมากกว่าอัตราดอกเบี้ยของเงินลงทุน และมีระยะเวลาคืนทุนที่เร็วที่สุด จึงจะถือว่าเป็นระดับที่มีความน่าสนใจในการลงทุน จากการวิจัยพบว่าอาคารสำนักงานตัวอย่างที่ทำตามมาตรฐาน TREES-NC จะมีความคุ้มค่าในการลงทุนที่ระดับ Gold โดยจะต้องมีการลงทุนเพิ่มขึ้น 0.62-2.53% ของมูลค่าอาคาร มีผลประหยัด 17.80-115.94% และมีความคุ้มค่าทางเศรษฐศาสตร์มากที่สุด โดยพิจารณาจาก NPV 515,112.64-3,314,990.79 บาท, IRR 15.79-113.94% และระยะเวลาคืนทุน 0.88-2.19 ปี การประเมินในมาตรฐาน LEED 2009 และ LEED v.4 มีความคุ้มค่าในการลงทุนในระดับ Silver และ Gold ขึ้นอยู่กับการเลือกใช้มาตรการที่มีผลประหยัด โดยมาตรฐาน LEED 2009 จะต้องลงทุนเพิ่มขึ้น 1.32-3.45% ของมูลค่าอาคาร มีผลประหยัด 13.77-55.45% และมีความคุ้มค่าทางเศรษฐศาสตร์มากที่สุด โดยมีค่า NPV 293,767.36-3,079,126.12 บาท, IRR 11.72-53.45% และมีระยะเวลาคืนทุน 1.87-8.50 ปี ส่วนมาตรฐาน LEED v.4 จะต้องลงทุนเพิ่มขึ้น 2.15-4.65% ของมูลค่าอาคาร มีผลประหยัด 9.88-35.07% และมีความคุ้มค่าทางเศรษฐศาสตร์มากที่สุด โดยมีค่าNPV 66,010.32-2,806,527.94 บาท, IRR 7.69-33.07% และมีระยะเวลาคืนทุน 3.02-12.69 ปี ตามลำดับ การประเมินอาคารตามมาตรฐานอาคารเขียว จะมีความคุ้มค่าในการลงทุนก็ต่อเมื่อใช้ลำดับการประเมินกลุ่มที่ 3 ที่มีผลประหยัดจากการลงทุน โดยผลประหยัดที่ได้เกิดจากการลดการใช้พลังงาน, ลดปริมาณการใช้น้ำ และการใช้โซล่าเซลล์ผลิตพลังงานใช้ในอาคาร และความคุ้มค่าในการลงทุนจะลดลงเมื่อใช้กลุ่มการประเมินที่ 4 ที่ไม่มีผลประหยัดจากการลงทุน แต่จะมุ่งเน้น ทำคะแนนเพื่อให้ได้ระดับอาคารเขียวตามที่ต้องการ This research was to study feasibility of constructing office buildings to comply with green building standards which are TREES-NC, LEED 2009 and LEED v.4. Five sample buildings with a total area of less than 2,000 sq.m. were chosen. Four groups of green measures (according to the green building standards) were assumed to be implemented to earn credits in the following order: group 1 measures with prerequisites and no investment & provide benefits, group 2 measures with no investment & no benefits, group 3 measures with investment & provide benefits, and group 4 measures with investment & no benefits. Feasibility analysis tools used were net present value (NPV), internal rate return (IRR), and payback period. It was found that sample buildings which complied with TREES-NC standard and had gold label were financially feasible, the investment would be 0.62-2.53% higher than the building value. The operating cost saving would be 17.80-115.94%. The NPV, IRR, and payback period were found to be 293,767.36-3,079,126.12 baht, 11.72-53.45%, and 1.87-8.50 years, respectively. When applying LEED 2009 and LEED v.4, it was found that both silver and gold labels were financially feasible depending on benefits earned from measures in group 3. For LEED 2009, the investment would be 1.32-3.45% higher than the building value. The operating cost saving would be 13.77-55.45%. The NPV, IRR, and payback period were found to be 293,767.36-3,079,126.12 baht, 11.72-53.45%, and 1.87-8.50 years, respectively. For LEED v.4, the investment would be 2.15-4.65% higher than the building value. The operating cost saving would be 9.88-35.07%. The NPV, IRR, and payback period were found to be 66,010.32-2,806,527.94 baht, 7.69-33.07%, and 3.02-12.69 years, respectively. For green measures, group 3 has potential to be financially feasible by reducing energy and water consumption, and using solar photovoltaic cells to produce electricity. The investment would turn to be non-feasible when applying group 4 measures because they provide no benefits but emphasizing on earning point only